По закону все долги, принятые обоими супругами или одним из них во время совместной жизни, являются общими долгами, - разъяснил Дмитрий Волков, юрисконсульт компании «Прецедент». - И при разделе кредитных обязательств главным правилом является положение о том, что каждому супругу при разводе остается половина всех общих задолженностей. Исключение составляют личные долги одного из супругов.

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга, а при недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания.

Взыскание будет обращено на общее имущество супругов по общим обязательствам, а также по обязательствам одного из супругов, если суд установит, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на общие нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.

Примером общих долговых обязательств может служить потребительский кредит, взятый одним из супругов на приобретений бытовой техники в период совместного проживания. С другой стороны, примером личного долга может случить кредитная карта, оформленная одним из супругов, при снятии наличных денежных средств с которой практически невозможно отследить их использование. Примером личного долга также может стать займ на ремонт личного имущества.

Таким образом, в случае предъявления к супругам или одному из супругов требований по кредитным или иным обязательствам, для обращения взыскания на общее имущество, а не только на долю одного из супругов, доказыванию в рамках судебного процесса подлежит факт использования имущества на общие нужды семьи.

Супруг- поручитель

- Наиболее интересная ситуация с ипотечными кредитами, - поделился Дмитрий Волков. - Во многих случаях банки, чтобы исключить потенциальные споры, предоставляют кредит одному из супругов, при условии, что второй супруг является созаемщиком. В такой ситуации супруги несут солидарную ответственность по данному обязательству. Другой вариант - в кредитном договоре второй супруг указывается в качестве поручителя.

В случае развода, независимо от того есть ли на это указание в кредитном договоре, настоятельно рекомендуем все-таки уведомить банк. Вполне возможно прийти к ситуации, в которой банк даст согласие на заключение супругами соглашения о разделе ипотеки. В итоге, каждый из супругов будет оплачивать свою часть долга. Квартира, при этом, остается все также в общей собственности.

Однако, возможны и такие ситуации, при которых в кредитном договоре отмечено, что в случае развода супругов, являющихся созаемщиками, условия договора изменению не подлежат.

Содержание кредитного договора имеет в данном случае первостепенное значение, даже при наличии договоренности между супругами о разделе кредита.

Если один из супругов планирует полностью принять погашение кредита, необходим отказ второго супруга от претензии к объекту недвижимости. Распространенной является ситуация при которой погашение ипотечного кредита осуществлялось силами одного из супругов, а второй полностью устранился от этой обязанности. В данном случае возможно в судебном порядке взыскать со второго супруга ½ расходов понесенных на оплату совместного долга, конечно, в случае если квартира делится в равных долях.

Отдельно хотелось бы остановиться на крайних случаях, а именно обращении взыскания на квартиры, являющие предметом залога по договорам ипотечного кредитования. В своей практике Конституционный суд РФ, сталкивая между собой две противоречащие нормы (положения Гражданского кодекса о невозможности обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом для проживания, и нормы закона об ипотеке, которые закрепляют право кредитора обратить взыскание на заложенное имущество), отдает приоритет именно положениям закона об ипотеке. Правоприменительная практика показывает, что от обращения взыскания на заложенное имущество в ряде случае не спасет даже наличие зарегистрированных несовершеннолетних.

Но вот кредит разделен, как быть дальше? Как разделить между супругами саму ипотечную квартиру?

- Квартиру продать не получится – она в залоге у банка, - отвечает на вопрос Дмитрий Волков. – В подобных случаях банки достаточно часто практикуют перекредитование. Одному из супругов дается новый заем – за счет него погашается ипотека и проценты по ней. Кредит закрывается. Супруги уже договорились – живи в квартире ты, но и платежи по новому займу оплачивай сам.

ИД "Полезная площадь"

Самовольные постройки, то есть строения, которые отвечают признакам капитального (имеют фундамент), но на строительство или реконструкцию которых не получалось необходимых разрешений.

Таких строений у нас в стране миллионы. В течение многих лет мы узаконивали такие постройки в судебном порядке, пользуясь пресловутой ст. 222 Гражданского Кодекса. Долгое время для получения «положительного решения суда», было достаточно иметь на руках заключение строительной экспертизы, о том, что постройка не угрожает ничьим жизни и здоровью и соответствует строительным нормам и правилам, а также соответствует санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям.

Шло время, менялось законодательство, вносились изменения в данную статью, которые все более и более усложняли узаконивание таких построек. И вот, наконец, Пленум Верховного суда выпустил постановление, которое поводит черту под современной судебной практикой в этой сфере. Если описать вывод, который можно сделать из данного постановления, то он уместится во фразе «Теперь сделать это стало очень и очень сложно».

Что нужно знать, прежде чем обращаться с иском в суд об узаконивании самовольного строительства или реконструкции? Необходимо уже на стадии подачи искового заявления представить доказательства, что были предприняты все меры по получению разрешения на строительство или реконструкцию, то есть были собраны и поданы документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.

Иными словами, нужно доказать, что вы предпринимали все необходимые меры по легализации самовольной постройки до момента обращения в суд:

• Пытались получить разрешение на строительство;
• Уполномоченный на выдачу таких разрешений орган, отказал нам в выдаче разрешения неправомерно;
• Вы пытались законным путем ввести объект в эксплуатацию и также получили незаконный отказ.

При этом, отказ уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа в выдаче такого разрешения, например, по причине того, что:

• Объект уже построен (без разрешения)
• Не представлен необходимый комплект документов
• Не пройдена государственная экспертиза проектной документации (в тех случаях, когда она обязательна)…

является правомерным и не позволяет рассчитывать на получение положительного решения суда.

Дополнительные требования для признания права собственности на самовольную постройку. В дополнение к вышеизложенному, как и раньше, необходимо доказать суду, что:

• Строение не нарушает права и законные интересы других лиц (в том числе, смежных землепользователей);
• Объект соответствует правилам застройки, установленным в данном муниципальном образовании (в том числе, например, по этажности);
• Постройка соответствует категории и виду разрешенного использования земельного участка, территориальной зоне (http://precedent-nn.ru/chto-i-na-chyom-mozhno-stroit.html);
• Построенный объект соответствует строительным нормам и правилам, требованиям санитарного, пожарного, экологического законодательства.

Можно ли постройку не узаконивать? Безусловно, можно. Однако нужно быть готовым к тому, что в любой момент по иску соседей, контролирующих органов и служб, а также местной администрации, к лицу, которое возводит такую постройку, не имея необходимых разрешений, или уже построило ее, могут быть применены следующие санкции:

• Штрафы за строительство в отсутствие соответствующих разрешений. Подробнее на размерах таких штрафов мы останавливались в нашей специальной статье «Что светит за незаконное строительство»:http://precedent-nn.ru/chto-svetit-za-nezakonnoe-stroitelstvo-2.html);
• Приостановка работ по строительству или реконструкции по требованию уполномоченных органов или суда;
• Снос самовольной постройки.

Снос самовольной постройкикак крайняя мера ответственности применяется в последние годы довольно активно, как к многоквартирным домам, так и к любым коммерческим объектам. Единственное послабление здесь сделано для индивидуальных жилых домов.

Снос происходит по решению суда. При этом, как правило, лицу, которое возвело постройку, дается срок для самостоятельного сноса, если в установленный срок требование о сносе не выполнено, то право на снос дается истцу с отнесением всех расходов на ответчика.

Что делать с самовольными постройками? Ответ на это вопрос неоднозначный.

В первую очередь всем, кто задумывается о будущем строительстве, мы рекомендуем получать разрешение на строительство (http://precedent-nn.ru/poluchenie-razresheniya-na-stroitelstvo-obekta.html).

Если же строительство уже закончено, то в некоторых случаях можно попробовать получить на него разрешение, не доводя со сведенья уполномоченных органов, что на самом деле объект уже существует.

Ну, или просто тихо жить со своей постройкой и пользоваться ей, в надежде, что она никому не мешает и не помешает в будущем, а, значит, никто и не инициирует иск о ее сносе.

Пожалуй, это все. Для всех тех, кто надеется на получение «чудесного» решения суда, настоятельно рекомендуем подумать, а устоит ли такое решение в суде второй инстанции, учитывая, что Пленум Верховного Суда, который является высшим руководящим органом для всех судов, высказался относительно требований, при которых можно узаконить такую постройку, весьма однозначно, и все они изложены в этой статье.

Собираясь совершить сделку с недвижимостью, мы хотим найти самый выгодный вариант и, причем, в кратчайшие сроки. Но что для этого нужно сделать? Обзвонить и обойти множество агентств или довериться одному единственному? Правильный ответ звучит так: это не альтернатива. Нужно просто соблюдать правильную последовательность. Сначала – тщательно выбираем надежную компанию. Потом – заключаем с ней эксклюзивный договор, в котором приносим ей «клятву верности». В обмен на качественные услуги.

Определимся в понятиях

Эксклюзивный договор – это договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости. Он влечет за собой двусторонние обязательства, как со стороны агентства, так и со стороны человека, обратившегося за услугой. Клиент полностью доверяет агентству, а его сотрудники обещают заниматься его вопросом добросовестно, качественно и профессионально. Благодаря гарантированной оплате, они будут прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки.

Важно понимать, что такой договор возможен исключительно с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Хотя на практике иногда приходится слышать и такое- «…заключил несколько эксклюзивных договоров…». Как правило, профессиональный риэлтор, уважающий себя, предупредив клиента о недопустимости такой ситуации и нежелании клиента ее исправить, работать не станет.

Условия

Не стоит думать, будто эксклюзивный договор – это нечто особенное и дорогостоящее. При его заключении комиссионные будут находиться в обычных рамках, тех, которые существуют в конкретном агентстве – то есть вы ничего не переплатите.

При заключении договора тщательнейшим образом анализируются правоустанавливающие документы. Если каких-либо документов нет в наличии, вырабатываются рекомендации-план по их сбору. Данная услуга может входить в стоимость риэлтерской услуги, может оплачиваться отдельно - все зависит от сложности задачи. Что касается документов на квартиру, то в одном агентстве при заключении эксклюзивного договора обязуют оставить в офисе их подлинники, а где-то это делать совсем не обязательно, но ксерокопии иметь крайне желательно.

Во время подписания договора важно выявление всех собственников на данный объект, потребностей каждой из сторон, максимальное разъяснение сторонам сделки технологии всей работы, прохождения сделки, т. к. со временем процесс проведения сделок только усложняется. Потраченное время на входе позволяет беспроблемно проходить самой сделке. Важно выявление лидеров, т.е. лиц, реально принимающих решения. Иногда собственник и лидер - не всегда одно и то же лицо.

Срок эксклюзивного договора составляет, как правило, два-три месяца. Все зависит от ликвидности объекта и потребностей клиента. Важно при заключении договора максимально правильно его оценить на текущий момент времени. Хороший специалист с высокой степенью точности сможет сделать это, руководствуясь личным опытом, базами данных сравнительных продаж, опытом коллег. Нормальное желание любого собственника-продавца – продать по максимально возможной цене в разумный для него срок. Задача риэлтора как помощника клиенту в этом вопросе - сделать все возможное, чтобы именно так и произошло. Если по истечении срока объект не удалось продать, договор можно продлить. Или он будет являться расторгнутым.

Важно внимательно читать договор - в нем может быть пункт об автоматическом продлении срока действия на некий срок при не заявлении о продлении или расторжении со стороны клиента.

Если этот срок небольшой, скажем один месяц, это хорошо и удобно сторонам: не нужно дополнительно встречаться и подписывать документы. Могут встречаться договоры и с автоматическим продлением срока действия на длительный срок.

Важно! Профессиональное агентство не гарантирует найти покупателя в срок действия договора, но оно должно гарантировать работать «по полной программе». В договоре должна быть прописана ответственность агентства «за бездействие». Может, например, случиться, что исполнитель уехал в отпуск, и никому из коллег не поручил заниматься объектом. А у клиента свои планы… Такое поведение исполнителей должно караться, и в договоре должна быть прописана ответственность агентства. При немотивированном отказе клиента в срок действия договора от работы с агентством, им должна быть оплачена уже проведенная работа. Как правило, по прейскуранту.

Плюсы

1.)Защита продавца от криминала и непрофессионализма

Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру.

2) Защита экономических и правовых интересов продавца

Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Юристы, служба безопасности, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента.

3) Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке

Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных каталогах.

Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.

4) Возможность сэкономить время

Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях.

5) Гибкая и эффективная схема рекламы

Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников.

6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене

Есть мнение, что для достижения этой цели нужно как раз обойти едва ли не все в агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут. Увы, эффект, скорее всего, будет противоположен желаемому. Почему? Во-первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агент, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким клиентом постольку поскольку. Во-вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она на руку далеко не всегда. Когда в рекламе одна и та же квартира появляется сразу от десяти агентств, результат получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. Причем в каждом объявлении цена будет разной. Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те из них, где цена ниже!

Кроме того, агенты начинают играть «на перегонки» и в результате покупатель приобретает у того, у кого дешевле. А продавец, как правило, соглашается с такой суммой. Причем на рынке обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных.

Таким образом, собственникам жилья обращаться в разные компании совершенно невыгодно, хотя они этого часто не понимают.

И это еще не все. Такая квартира автоматически вызывает подозрение у потенциальных покупателей. «Либо она никому не нужна, - рассуждают они, - либо у нее неправильная цена, либо что-то не в порядке с документами». Таким образом, объект недвижимости заранее ставится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью снижения цены.

Итог один – клиент получает меньше денег, чем мог бы получить. А ведь оплачивать услуги агентов по недвижимости ему все равно придется – в той или иной мере.

В случае составления эксклюзивного договора покупатель знает, что история таких квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше.

Минус

Он состоит в том, что клиент отдает недвижимость на откуп одной компании. А выбор агентства - это очень серьёзное мероприятие. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять его интересы на рынке. Более того, слабый агент может только испортить дело. Например, цена квартиры будет определена неправильно, в данном случае занижена, но клиент будет вынужден работать с посредником на невыгодных условиях, поскольку жесткий договор подразумевает штрафные санкции. Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной.

Поэтому очень важно перед подписанием такого договора убедиться, что перед вами – высококлассный специалист, работающий в надёжной компании.

Резюме

И все-таки плюсы эксклюзивного договора значительно «перевешивают» минусы. Конъюнктура рынка постоянно меняется, а честный и грамотный профессионал, знающий и отслеживающий рынок, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать такие изменения в его интересах.

Обсуждается создание российского фонда страхования сделок купли-продажи недвижимости. Об этом сообщает пресс-служба ОП РФ.

В минувший вторник, 10 марта на пресс-конференции член Президиума Московской городской коллегии адвокатов Елена Нахимова озвучила, идею о формировании фонда страхования сделок, для защиты прав добросовестных покупателей.

Представители правозащитного сообщества отметили, что в большинстве случаев незаконной приватизации жилых помещений по решению суда добросовестные покупатели остаются без выплат и без покупки.

Создание такого фонда призвано защищать застрахованных лиц финансовыми гарантиями, чтобы в случае изъятия жилья из владения не оставлять их на улице.

Проблему изъятия у добросовестных граждан квартир участники пресс-конференции обосновывают халатностью чиновников и системными ошибками в работе госаппарата.

По мнению экспертов, организация такого института страхования поможет вести планомерную работу по совершенствованию законодательства в части совершения имущественных сделок.

Член Московской городской коллегии адвокатов Мария Самородкина отметила, что на данный момент в законе нет критериев добросовестности, поэтому граждане не могут доказать, что они являются добросовестными покупателями.

Источник www.gipernn.ru